Laudo de Inspeção Predial em Condomínios

Assim como um veículo, um edifício precisa de manutenção. Trincas, umidade, vazamentos, corrosão de armaduras em pilares... são muitos os problemas encontrados em condomínios.

Eles reduzem a vida útil, causam insegurança, depreciam o valor imobiliário, são alvos de intermináveis reparos e causam desgaste entre moradores, síndico e administradores.

Por outro lado, os responsáveis pela edificação solicitam reparos diretamente às empresas executoras, sendo que os problemas muitas vezes não estão relacionados às técnicas que estas empresas opinam ser a correta.

Na ânsia do responsável resolver o problema e a empresa concretizar o negócio, tomam-se intervenções equívocas e desnecessárias muitas vezes, aumentando custos sem efetivamente corrigir as anomalias.

Conforme definição da Norma Nacional do IBAPE, a Inspeção Predial "é a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação".

É realizada por um Engenheiro Civil que observa as condições da edificação, visando classificar as anomalias verificadas em Graus de Urgência e Gravidade.

O Laudo é um instrumento para o diagnóstico da construção, fornecendo parâmetros e recomendações técnicas adequadas para a correção. É um documento fundamental e imparcial, pois a empresa não realiza manutenções e reformas.

Por não existir qualquer interesse na venda de produtos ou serviços adicionais, a imparcialidade do laudo elimina eventuais reformas e manutenções desnecessárias ou infrutíferas.

A gestão da manutenção é uma exigência da ABNT NBR 5674/2012 - Manutenção de edificações, na qual cita a incumbência do síndico e demais moradores solidariamente. A manutenção é uma obrigação e dever de todos no condomínio.

A Manutenção em Condomínios

Segundo a ABNT NBR 5674/2012 é inviável economicamente e inaceitável ambientalmente considerar as edificações como produtos descartáveis, podendo ser substituídas precocemente por outras novas. Para tanto, exige-se a manutenção ao iniciar-se uso da edificação.

A manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Deve ser entendida como uma intervenção perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial e de segurança da edificação.

Vícios, Falhas e Anomalias nas Edificações

As anomalias endógenas são originárias da falha construtiva, seja ela executiva no canteiro de obra, devido à falta de supervisão, por exemplo, seja de projeto, no escritório, em desobediência às normas técnicas. Por este motivo, a responsabilidade sobre esta anomalia recai quase sempre no empreendedor, esteja o imóvel em garantia ou não.

As anomalias exógenas possuem sua origem na interferência causada por terceiros. Um exemplo típico deste tipo de anomalia é a escavação de terrenos lindeiros a edificações pré-existentes, situação que normalmente altera os parâmetros do solo e causam recalque diferencial e rachaduras nestas edificações.

Classifica-se como anomalia natural aquela que decorre dos fenômenos imprevisíveis da natureza. Equivocadamente alguns profissionais tentam atribuir à natureza a causa para as diversas patologias encontradas na edificação.

As anomalias funcionais têm sua origem no fim da vida útil dos materiais utilizados na construção do imóvel e está normalmente relacionada às falhas de manutenção. Evidentemente, todos os materiais possuem vida útil, maior ou menor devido à qualidade ou ao local em que se encontra instalado. Apesar das edificações serem bens imóveis com normalmente longa existência, elas demandam, assim como um automóvel, de manutenção periódica, pois os materiais não são “eternos”.

Segundo o IBAPE, as falhas de manutenção podem ser divididas em quatro origens:

As falhas de planejamento estão relacionadas à falta de conhecimento do responsável pela edificação em adequar-se a questões técnicas para obter o desempenho esperado com a manutenção. Estas falhas são comuns em condomínios residenciais, em que normalmente o síndico não possui conhecimento ou é coagido pelos condôminos que optam em realizar intervenções menos importantes.
As falhas de execução da manutenção são consequência da contratação de empresas ou autônomos não qualificados para o serviço, relacionada à proposta mais baixa, em detrimento ao acervo técnico e experiência de cada uma. São as constantes reformas que não resolvem o problema original, com várias empresas executando serviços ineficientes e sendo rechaçadas sequencialmente devido aos erros. É comum o uso de técnicas equívocas e intervenções paliativas com finalidade estética.
As falhas operacionais são devido a erros de registro e controle dos sistemas construtivos. Registrar as ocorrências em um condomínio é o primeiro passo para conhecer suas condições. É louvável existir um livro de registros a fim de criar obediência às periodicidades.
As falhas gerenciais são consequência da falta de acompanhamento da qualidade dos serviços de manutenção, ou seja, a manutenção apesar de prevista e orçada não contempla resultados satisfatórios. Reformas que iniciam com um orçamento previsto e acabam custando o dobro por conta de retrabalhos e utilização de materiais inapropriados para a situação, assim como pagamentos realizados a empresas que abandonam a obra são falhas gerencias comuns.

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Laudo Técnico prévio às manutenções evita intervenções e gastos desnecessários

A Inspeção Predial anterior à realização de manutenções em imóveis e

condomínios é uma excelente

ferramenta para evitar

intervenções e gastos desne-

cessários, em face da isenção e imparcialidade no diagnóstico do engenheiro e fundamentação em laudo.

Em Curitiba a engenharia diagnóstica e o laudo de inspeção tem sido um excelente subsídio para as decisões de síndicos e administradores. Solicite um orçamento.