Vícios, Falhas e Anomalias nas Edificações

 

As anomalias endógenas são originárias da falha construtiva, seja ela executiva no canteiro de obra, devido à falta de supervisão, por exemplo, seja de projeto, no escritório, em desobediência às normas técnicas. Por este motivo, a responsabilidade sobre esta anomalia recai quase sempre no empreendedor, esteja o imóvel em garantia ou não.

 

As anomalias exógenas possuem sua origem na interferência causada por terceiros. Um exemplo típico deste tipo de anomalia é a escavação de terrenos lindeiros a edificações pré-existentes, situação que normalmente altera os parâmetros do solo e causam recalque diferencial e rachaduras nestas edificações.

 

Classifica-se como anomalia natural aquela que decorre dos fenômenos imprevisíveis da natureza. Equivocadamente alguns profissionais tentam atribuir à natureza a causa para as diversas patologias encontradas na edificação.

 

As anomalias funcionais têm sua origem no fim da vida útil dos materiais utilizados na construção do imóvel e está normalmente relacionada às falhas de manutenção. Evidentemente, todos os materiais possuem vida útil, maior ou menor devido à qualidade ou ao local em que se encontra instalado. Apesar das edificações serem bens imóveis com normalmente longa existência, elas demandam, assim como um automóvel, de manutenção periódica, pois os materiais não são “eternos”.

 

Segundo o IBAPE, as falhas de manutenção podem ser divididas em quatro origens:

 

  1. As falhas de planejamento estão relacionadas à falta de conhecimento do responsável pela edificação em adequar-se a questões técnicas para obter o desempenho esperado com a manutenção. Estas falhas são comuns em condomínios residenciais, em que normalmente o síndico não possui conhecimento ou é coagido pelos condôminos que optam em realizar intervenções menos importantes.

  2. As falhas de execução da manutenção são consequência da contratação de empresas ou autônomos não qualificados para o serviço, relacionada à proposta mais baixa, em detrimento ao acervo técnico e experiência de cada uma. São as constantes reformas que não resolvem o problema original, com várias empresas executando serviços ineficientes e sendo rechaçadas sequencialmente devido aos erros. É comum o uso de técnicas equívocas e intervenções paliativas com finalidade estética.

  3. As falhas operacionais são devido a erros de registro e controle dos sistemas construtivos. Registrar as ocorrências em um condomínio é o primeiro passo para conhecer suas condições. É louvável existir um livro de registros a fim de criar obediência às periodicidades.

  4. As falhas gerenciais são consequência da falta de acompanhamento da qualidade dos serviços de manutenção, ou seja, a manutenção apesar de prevista e orçada não contempla resultados satisfatórios. Reformas que iniciam com um orçamento previsto e acabam custando o dobro por conta de retrabalhos e utilização de materiais inapropriados para a situação, assim como pagamentos realizados a empresas que abandonam a obra são falhas gerencias comuns.

Corrosão de Armaduras

 

A armadura possui a nobre função de ser um elemento resistente contra os esforços da construção (peso próprio, moradores, móveis, vento, etc.). Sua dimensão é calculada e sua integridade é necessária.

 

Há vários fatores que podem gerar corrosão no elemento, dentre endógenos (da própria edificação), naturais, funcionais ou exógenos. O tratamento ou terapia a partir do diagnóstico equívoco será ineficiente caso a origem não seja identificada por engenheiro especialista.

 

A Teixeira & Costa se coloca a disposição para inspeção no local e apuração da origem e causa das aberturas nas edificações.

Infiltrações e Vazamentos

 

Os sinistros envolvendo infiltrações e vazamentos podem estar relacionados a fatores próprios da edificação, externos ou funcionais (relacionados à vida útil dos elementos).

 

A identificação da origem é o fator primordial para análise e orientação de terapias, bem como análise do Engenheiro da relação custo-benefício das diversas técnicas no mercado.

 

A Teixeira & Costa se coloca a disposição para inspeção no local e apuração da origem e causa de infiltrações e vazamentos.

​Desempenho das edificações

 

Para imóveis aprovados até o início de vigência da ABNT NBR 15575/2013 (Julho/2013) a referência qualitativa das edificações permanecem implícitas às normas técnicas aplicáveis para cada sistema em questão, como por exemplo a Norma de Estruturas de Concreto Armado, a ABNT NBR 6118 em sua edição vigente à época, no que diz respeito à estrutura de concreto armado de casas e prédios.

 

A ABNT NBR 15575/2013 - Edificações Habitacionais – Desempenho, conhecida como a “norma de desempenho”, vigora desde 19 de julho de 2013. Cita em sua introdução:

 

           “o foco desta Norma está nas exigências dos usuários para o edifício

habitacional e seus sistemas, quanto ao seu comportamento em uso e

não na prescrição de como os sistemas são construídos”

 

Ou seja, a nova norma fornece parâmetros do imóvel para citar se atende às expectativas do usuário e em qual grau. Como citado ela não explica o "como construir", mas sim qual parâmetro de atendimento ao cliente o imóvel ou condomínio deve apresentar, fator este que a diferencia das normas até então utilizadas como referência para qualidade da edificação.

 

Esta norma por ser recente ainda é pouco utilizada para fundamentação de laudos técnicos, sendo mais comum a utilização das normas especificas ao sistema em avaliação, como citado no início.

​Fissuras, trincas e rachaduras

 

As aberturas em elementos estruturais, vedação ou pisos podem ter as mais diversas origens e se devem as interações entre os componentes construtivos. Quando a deformação supera a capacidade do elemento ocorre a ruptura.

 

Apesar das informações muitas vezes equivocadas, encontradas na internet, mesmo fissuras (aberturas com aproximadamente 0,05mm) podem indicar riscos estruturais dependendo do fator provocador.

 

Os riscos estruturais não estão diretamente relacionados ao tamanho das aberturas, mas sim a origem. Para tanto é recomendada a perícia por um Engenheiro Civil especialista em Patologia das Construções para aferir a motivação, riscos envolvidos e orientação técnica.

 

A Teixeira & Costa se coloca a disposição para inspeção no local e apuração da origem e causa das aberturas nas edificações.

Manutenção em Condomínios

 

Segundo a ABNT NBR 5674/2012 é inviável economicamente e inaceitável ambientalmente considerar as edificações como produtos descartáveis, podendo ser substituídas precocemente por outras novas. Para tanto, exige-se a manutenção ao iniciar-se uso da edificação.

 

A manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Deve ser entendida como uma intervenção perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial e de segurança da edificação.

 

 

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